La casa está vacía y el terreno se alejó

Los problemas habitacionales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el conurbano bonaerense no se explican por las migraciones, sino por la cantidad de viviendas sin ocupar en la metrópolis porteña y una periferia en la que se multiplican barrios cerrados que excluyeron a las clases bajas de la posibilidad de adquirir terrenos.

Por Matías Alonso  
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Agencia TSS — Hace pocos días se conoció un plan del Gobierno nacional para trasladar a inmigrantes y migrantes del interior del país desde la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el conurbano bonaerense a diferentes puntos del interior mediante la entrega de terrenos y planes sociales. El objetivo sería generar una mejor distribución de la población en el país y disminuir la población de las villas.

Sin embargo, durante los últimos años, la mayor cantidad de migrantes del conurbano bonaerense han llegado desde la ciudad porteña. Un estudio del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento (UNGS) determinó que en el conurbano hay solo un 5,2 % de inmigrantes extranjeros.

El arquitecto Raúl Fernández Wagner, miembro de la organización Habitar Argentina, le dijo a TSS que el problema de la densificación de la ciudad obedece, principalmente, a que ya no existe escape hacia la periferia: “Como se formó un cordón de barrios cerrados en la periferia, los pobres ya no pueden comprar un lotecito en cuotas como hacían antes, eso se terminó en los noventa. Ese suelo de la periferia era el lugar en que los pobres o las clases medias urbanas recién llegadas a Buenos Aires compraban un lote y construían su casa. El problema grande que tenían era cómo hacer la casa más rápido, mejorarla o tener los servicios. Ahora esa posibilidad ya no está y el grueso va a alquileres o a densificar las villas”.

La Ciudad de Buenos Aires enfrenta otra problemática en la cantidad de viviendas que están vacías. Si bien, como analizó el portal Chequeado, existe una controversia sobre el número real de viviendas sin ocupar, ya que según el censo del año 2010 serían unas 341.000 (24% del total), el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires solo considera “viviendas” a las que fueron construidas con ese fin, por lo que el número se reduciría a 185.000 (13% del total). El barrio de Puerto Madero es el caso emblemático, ya que allí se calcula que el 72 % de las viviendas están vacías.

«El suelo de la periferia era el lugar en que los pobres o las clases medias urbanas recién llegadas a Buenos Aires compraban un lote y construían su casa. El problema grande que tenían era cómo hacer la casa más rápido, mejorarla o tener los servicios. Ahora esa posibilidad ya no está y el grueso va a alquileres o a densificar las villas», dice Fernández Wagner.

Para Fernández Wagner hay dos grandes alternativas para para encarar este problema: “Una más liberal y otra más social. En el primero, que es el caso, por ejemplo, de Inglaterra, el Estado tiene un stock propio de viviendas. En ese país, el 40% de las viviendas son de los gobiernos locales, que impulsan políticas para tratar de distribuir a la población en su propio distrito con el objetivo de lograr un buen funcionamiento de la ciudad. Se entiende que así se construye una ciudad más barata y racional, para que no pase lo que sucede en Buenos Aires, que se sigue ampliando hacia la periferia, pero también tiene grandes parques de viviendas vacías. El segundo —agrega— busca regular las condiciones de uso y condena la vivienda vacía a través de un impuesto altísimo. También hay otros tipos de derechos que se contraen: si no se ocupa la vivienda y otro lo hace, este último contrae derechos, inclusive posesorios”.

En 2012, se aprobó en la provincia de Buenos Aires la Ley 14.449 de Acceso justo al Hábitat. Entre otros aspectos, la norma buscó regular los emprendimientos inmobiliarios de más de 5.000 metros cuadrados, que deben hacer un aporte del 10% de la inversión para la construcción de viviendas sociales. Este aporte se entendía como compensación por no abrir al público las calles internas de los barrios cerrados que ocupaban una superficie equivalente y como contraprestación por los servicios que el Estado debe dedicar debido a la rezonificación del área. Sin embargo, esta ley ha resultado de difícil aplicación.

Actualmente se está dando la discusión acerca de la implementación de una nueva ley de alquileres, ya que esta opción ha crecido considerablemente con respecto a la compra de una vivienda propia.

Fernández Wagner dice que el cobro de un impuesto municipal es un mecanismo que ha funcionado en algunas localidades: “Un propietario que tiene un lote en la periferia y un día el asfalto le llega a la esquina o lo alcanza la urbanización y lo vende, con ese salto gana mucho dinero. Eso, en general, en cualquier país relativamente civilizado se cobra como plusvalía, porque es el Estado el que da la autorización para cambiar esa forma, ya que pasa de un suelo rural a uno urbano, que tiene otro valor. En la Argentina, se está empezando a cobrar con el impuesto de contribución por mejoras, que se estableció alrededor de 2009 en el municipio de Trenque Lauquen y que unos diez municipios bonaerenses copiaron. Además, es algo que les permite a los municipios fondearse con un recurso genuino, generado por el propio proceso de urbanización, así no tienen que andar pidiendo dinero en otros niveles de Gobierno para hacer una calle”.

Actualmente, también se está dando la discusión acerca de la implementación de una nueva ley de alquileres, ya que esta opción ha crecido considerablemente con respecto a la compra de una vivienda propia. Se espera que por medio de esta nueva reglamentación se amplíe el acceso a los alquileres formales, ya que, por ejemplo, en las villas prima el mercado informal. “Nunca se ha regulado el parque de viviendas existente y cada propietario hace lo que quiere con el inmueble. Pero tenemos una crisis en los alquileres y mucha gente ya no puede construirse una casa”, dice Fernández Wagner. El próximo 8 de junio, Habitar Argentina organizará una jornada junto con el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y otras organizaciones para debatir sobre los problemas habitacionales en las zonas urbanas.

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